Em brevíssima síntese, a incorporação imobiliária consiste na atividade empresarial de promover e coordenar a construção de edifício ou conjunto de unidades imobiliárias destinadas à venda a terceiros. O Incorporador assume a responsabilidade de registrar o memorial de incorporação no Cartório, para publicidade aos adquirentes, podendo ocorrer a alienação das unidades autônomas ainda na planta ou durante a obra do empreendimento.

A reforma tributária passa a definir novos fatos geradores, bases de cálculo, redutores e regimes de transição, com novo modelo de direito amplo ao crédito de IBS e CBS sobre as despesas com bens e serviços empregados na obra. O setor imobiliário é um dos segmentos da economia que serão mais impactados, motivo de a Reforma Tributária ter instituído regimes específicos de apuração e regras de transição para as obras em andamento durante a implementação do novo sistema. Ainda que haja previsão normativa com benesse fiscal, a complexidade tributária e, sobretudo, o fluxo operacional distinto dos demais setores da econômica – que é longo e certamente será afetado tanto pelas contribuições ao PIS/COFINS, como pelas IBS/CBS conforme a respectiva vigência, ou seja, o mesmo empreendimento ou projeto de algumas unidades imobiliárias em dado momento sujeitar-se-ão às contribuições ao PIS/COFINS e, mais adiante, outras unidades imobiliárias do mesmo empreendimento sujeitar-se-ão às contribuições ao IBS/CBS, a reforma tributária se preocupou em permitir que as incorporações imobiliárias optantes pelo RET, iniciado até o ano de 2029, escolham submeter a contribuição ao IBS e CBS à alíquota de  2,08% ou 0,53% caso destinado a interesse social, art. 485 da LC 214/2025.

Importante ressaltar que tal opção afasta a apropriação de créditos decorrente da aquisição de insumos de IBS e CBS, bem como impede a utilização dos fatores de redução da base de cálculo.

Por se tratar de uma opção tributária, é essencial analisar previamente o impacto fiscal antes de decidir por outra forma de tributação, como os fatores de redução de ajuste e alíquotas previstos no art. 257 da LC 214/2025, por exemplo. Neste artigo temos o redutor de ajuste, mecanismo fundamental para implementar a lógica da não-cumulatividade nas operações imobiliárias e redução da base de cálculo na venda.

Para imóveis adquiridos até 31/12/2026: O redutor corresponderá ao menor valor entre:

• O custo de aquisição atualizado pelo IPCA
• O valor de referência do imóvel (estabelecido pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro)

Para imóveis em construção em 31/12/2026: Será considerada a soma do valor do terreno atualizado pelo IPCA com os custos de bens e serviços aplicados até então.

Para imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027: O redutor será o custo de aquisição, com exceção de revendas em menos de três anos sem comprovação de pagamento de IR e ITBI, quando será aplicado o custo de aquisição do vendedor anterior.

CONCLUSÃO: Sem dúvida, com o encerramento parcial do RET e a complexa reforma tributária neste segmento econômico provocará estudos fiscais de organização da carga tributária, sobretudo para efeito de identificação e controle de créditos de CBS/IBS a fim de neutralizar os efeitos econômicos-fiscais. E, naturalmente, o sucesso da Organização dependerá de planejamento antecipado e assessoria tributária especializada para identificar inconsistências e otimização tributária.